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[부동산 5분상담] 숏세일 하기위한 총수입은 얼마?

Q. 은행에서 융자조정을 해준다고 하지만 숏세일을 할 생각이다. 융자조정으로 인한 이자율 인하가 영원한 것도 아니고 3년이면 다시 그 시기의 이자율로 바뀐다는데 굳이 깡통주택을 갖고 있을 필요가 없다는 판단에서다. 문제는 내 개인계좌로 매월 2000달러~3000달러의 엑스트라 수입이 들어오고 있다는 점이다. 이 수입이 숏세일을 하는데 걸림돌이 되지 않을까. A. 숏세일을 하려면 귀하의 공식적인 수입(세금 보고상의 수입)으로는 현재의 생활비 지출이 힘들다는 것을 보여줘야 한다. 또한 숏세일을 신청하는 시점에서 최근 2달치의 은행 거래내역서를 제출해야 된다. 엑스트라 소득을 합쳐도 모기지를 포함한 생활비 지출이 힘들다면 그 돈은 별문제가 되지 않는다. 그러나 보조적인 수입을 더해서 모기지 페이먼트가 가능하다는 계산이 나오면 숏세일 승인을 거부당할 수 있다. 귀하의 현재 소득과 지출을 알 수 없는 상황이라 지금은 뭐라고 조언하기 힘들다. 일단 본인 스스로가 계산을 해보고 엑스트라 수입을 조정하는 것이 최선의 방법이라고 생각한다. 10유닛 상가 팔려는데 적정 가격은? Q. LA인근에서 10유닛의 작은 상가를 소유하고 있다. 현재 1유닛만 비어있고 나머지 9유닛은 렌트비를 잘 내고 있다. 상가를 팔려고 하는데 가격을 어떻게 책정해야 될지 모르겠다. 참고로 인근에 비슷한 상가가 없어 건물비교는 쉽지 않다. A. 상가의 리스팅 가격은 주택처럼 가격비교가 간단하지 않다. 가장 좋은 방법은 캡 레이트(투자 대비 수익률)로 계산하는 것이다. 귀하가 소유한 상가로부터 얻는 순운영수입(NOI:총 수입에서 모기지를 제외한 다른 비용을 공제하고 남은 수입)을 캡레이트로 나누면 리스팅 가격이 나온다. 귀하가 소유한 지역의 소형 상가 캡 레이트가 7%라고치자. 순운영수입이 연간 50만달러가 된다면 그 상가의 최적 리스팅 가격은 714만달러가 된다. 캡레이트는 주위의 부동산 에이전트한테 문의하면 대략적인 수치를 얻을 수 있다. ▶문의:(213)399-3303 DRE #01270838

2011-06-08

[부동산 5분상담] 숏세일·차압시 1차 모기지 부채 탕감 여부

Q. 숏세일이나 차압을 할 때 남아있는 1차 모기지 빚을 갚아야 된다고 말하는 사람들이 있다. 그러나 한편에서는 아니라고도 말하고 있어 누구의 의견이 사실인지 모르겠다. 진실을 밝혀달라. A. 1차은행들이 주택융자를 해줄 때 담보를 거는 방식에는 두가지 타입이 있다. 하나는 '트러스트 디드'(Trust Deed) 타입이고 다른 하나는 '모기지'(Mortgage:부동산 융자금이라는 의미도 갖고 있음) 형태다. 두 가지의 가장 큰 차이점은 돈을 빌린 홈오너가 페이먼트를 못할때 은행이 어떤절차로 차압을 진행하느냐에 있다. 트러스트 디드형태는 법적소송절차를 거치지 않고 은행이 지정한 피신탁인이 차압을 진행토록 한다. 반면 모기지 타입은 은행이 소송을 통해서 차압을 진행할 수 있도록 규정되어 있다. 전자의 경우 법적절차를 거치지 않아서 시간을 절약할 수 있지만 은행이 잔존채무에 대한 청구권을 행사할 수 없다. 그러나 모기지 형태로 저당권이 잡혀있다면 소송을 통해야하므로 차압절차가 1년이상 걸리지만 남아있는 채무에 대한 판결을 받아 낼 수 있다. 가주의 경우 대부분의 부동산은 트러스트 디드형태로 저당권이 걸려있으므로 홈오너가 집을 포기해도 잔존채무에 대해 변제할 의무는 없다. 시민권자의 한국 부동산 매매 Q. 나이도 들고 해서1년안에 은퇴할 예정이다. 사업체를 처분하고 나서 한국에 수익형 건물을 구입할 생각이다. 주된 거주지는 미국이지만 1년에 몇 개월 정도 한국에 나가서 임대수입을 받아올 계획이다. 이럴 경우 시민권자도 한국에서 부동산을 구입할 수 있는지 궁금하다. 또 임대수입을 은행으로 입금하도록 할 생각인데 시민권자도 가능한지 알고 싶다. A. 시민권자도 한국에서 부동산을 구입하는데 별 문제가 없다. 건물등기(미국식으로 타이틀 등기)도 가능하고 전매도 할 수 있다. 임대수입을 한국의 은행에 입금토록 하려면 은행계좌를 오픈해야 되는데 시민권자는 거소증을 만들어야 된다. 거소증은 출입국관리사무소에 가면 신청할 수 있는데 서울은 체류지 주소에 따라 목동과 세종로 중 한 곳에 가야 된다. 발급기간은 대략 1주에서 2주가 소요된다. ▶문의:(213)399-3303 DRE #01270838

2011-05-25

[부동산 5분상담] 론 컨틴전시내 융자 받지 못하면?

Q. 오픈 하우스때 집을 보러갔다가 리스팅 에이전트한테 오퍼를 썼다. 말하자면 리스팅 에이전트가 바이어도 대표하는 듀얼 에이전트가 된 셈이다. 오퍼를 쓸 때 리스팅 에이전트는 론 컨틴전시(바이어가 융자를 받지 못하면 에스크로를 취소할 수 있는 조건)를 양식에 있는대로 기본 17일로 하자고 했다. 그 자리에서는 오케이했지만 며칠이 지나고 나서 걱정이 된다. 혹시 17일안에 융자승인을 받지 못하면 어떻게 되나. A. 귀하가 17일 안에 융자승인을 받지 못할 것으로 예상되면 에이전트한테 전화를 걸어 그 기간을 연장시켜달라고 하면 된다. 대개의 경우 셀러는 바이어 요청에 따라 그 기간을 연장시켜준다. 바이어와 셀러가 에스크로를 오픈하게되면 두 사람은 한 배를 탄 것이나 다름없다. 에스크로를 진행하는 과정에 여러가지 문제가 발생한다 할지라도 이를 잘 해결해서 성공적으로 거래를 이끄는 것이 두 사람의 가장 큰 목적이다. 에스크로가 깨지면 셀러는 다시 바이어를 찾아야 된다. 그 기간은 한 달이 걸릴 수 도 있고 수개월이 소요될 수도 있다. 만약 셀러가 연장을 거부한다면 그 딜은 깨질 수 밖에 없다. 이렬 경우 바이어가 론 컨틴전시 기간 전에 에스크로를 취소하면 바이어는 디파짓 체크를 돌려받을 수 있다. 따라서 걱정하지말고 융자를 받아내는데 최선을 다하면 된다. 새 콘도 관리비가 너무 비싼데… Q. 새 콘도를 구입하려는데 관리비가 395달러라고 한다. 유닛은 모두 7개이고 수영장과 같은 공동구역도 없는데 관리비가 너무 높게 책정된 것 같다. 분양업자는 홈오너가 모두 입주하고 나면 관리비를 조정할 수 있다는데 사실인가. A. 그렇다. 관리비는 콘도 입주자들이 결정하는 금액이다. 지금은 모든 유닛이 팔리지 않은 상태라서 개발업자가 그 비용을 내고 있을 것이다. 콘도가 다 분양되면 입주자들이 모여 보드 멤버를 결성하고 그 회의에서 적정수준의 관리비를 책정하면 된다. ▶문의:(213)399-3303 DRE #01270838

2011-05-18

[부동산 5분상담] 외국기업의 미국내 부동산 구입

외국기업의 미국내 부동산 구입 Q. 여기는 한국이다. 아는 사람 소개로 이 상담코너를 알게 됐다. 지금 서울서 비즈니스를 하고 있는데 LA에 지사 건물을 매입하려고 한다. 외국기업이 미국에서 부동산을 구입하는데 있어서 제한은 없는지 알고 싶다. 예를 들어 자본금이 얼마 이상 있어야하고 매출이나 직원 수에 대한 조건이 없는지 궁금하다. A. 제한 없이 구입할 수 있다. 미국은 부동산 거래시 외국인이나 외국기업에 대한 차별이 없는 편이다. 부동산은 현금으로 구입해도 상관없고 융자도 받을 수 있다. 일반적으로 상업용 건물은 50%이상 다운페이먼트를 하면 융자가 나온다. 특히 미국에 있는 본국계열의 한국은행들은 바이어의 한국 내 신용기록과 다운페이먼트 자금을 확인한 후 융자를 내주기도 한다. 재융자 후 숏세일시 채무탕감 여부 Q. 5년전 재융자를 하면서 1차와 2차 융자를 한데로 묶었다. 지금 경제적으로 힘든 상황이라 숏세일을 생각 중이다. 신문기사를 보니 1차 융자는 숏세일시 원금을 다 갚지 못해도 잔존채무를 탕감받는다는 내용을 읽은 적이 있다. 재융자를 한 홈오너들도 그런 혜택이 주어질까. A. 원칙을 따진다면 1차와 2차를 묶어서 재융자를 받게되면 그 모기지는 부동산 구입융자로 인정되지 않는다. 처음 집을 살 때 받는 융자는 구입융자로 되지만 그후 재융자를 통해서 모기지 프로그램을 바꾸게 되면 구입융자의 자격을 상실하게 된다. 미국은 주택과 관련된 대출을 크게 두가지로 구분한다. 첫째는 '구입융자'(Purchase loan)이고 둘째는 담보융자(Equity loan)다. 여기서 담보융자는 2차이상의 에퀴티 융자라고 보면된다. 그러나 숏세일을 하는 에이전트들이 은행 담당자와 협상을 통해 재융자를 했을지라도 남아있는 빚을 정리받는 경우도 있다. 주위의 경험 많은 숏세일 전문 에이전트를 만나 상담하라고 권하고 싶다. ▶문의:(213)399-3303 DRE #01270838

2011-05-11

[부동산 5분상담] 모기지 연체하면 어떻게 되나

모기지 연체하면 어떻게 되나 Q. 모기지 페이먼트를 4개월째 못내고 있다. 1차 은행은 일주일에 한번 꼴로 독촉 메일을 보내고 있다. 2차 에퀴티 융자 은행도 밀린 페이먼트를 빨리 납부하라고 전화 하고 있다. 아직 숏세일과 차압을 결정하지 못했다. 이대로 가만히 있으면 어떻게 되나. A. 아마 두 은행들은 지속적으로 메일을 보내고 전화를 할 것이다. 경우에 따라서는 은행과 계약을 맺은 필드 에이전트들이 집으로 찾아가기도 한다. 명분은 은행의 담보재산인 귀하의 주택이 제대로 되어있는지를 확인하기 위해서라는 이유를 댄다. 메일이나 전화가 오는 것은 참을 수 있어도 직접 문을 노크하는 것은 귀찮고 두렵고 걱정스러운 일이다. 사람마다 다르지만 어떤 필드 에이전트는 거의 문을 부수듯이 노크하고 신경질적으로 반응하기도 한다. 어차피 살고 있는 주택을 포기해야 된다면 숏세일과 차압 중 하나를 선택해서 더 이상 시달리지 않는 것이 현명한 방법이다. 단지 내 유닛 가격 다른 이유 Q.타운 하우스를 구입하려는데 내가 선호하는 유닛이 다른 유닛 보다 비싸다. 내가 고른 유닛은 단지내 첫번째 건물인데 뒤에 있는 유닛 보다 가격이 2만5000달러가 높다. 미국 분양업체 에이전트한테 물어보니 끝에 있는 유닛이라서 비싸다고 한다. 미국에 온지 1년정도되다보니 미국 부동산에 대한 상식이 없다. 조언을 해달라. A.그 에이전트 말이 맞다. 다른 유닛과 면적이나 실내 디자인이 같은 조건이라면 타운하우스는 건물의 첫번째와 마지막 유닛이 비싸게 팔린다. 콘도는 코너 유닛의 가격이 가운데 보다 비싸게 책정된다. 이유는 프라이버시가 주된 이유라고 볼 수 있다. 타운하우스는 좌우로 이웃이 있는 건물 형태다. 만약 끝에 유닛이 있다면 이웃은 왼쪽이든 오른쪽이든 하나로 줄어든다. 반면 가운데 끼어있는 유닛이라면 좌우로 이웃이 살게된다. ▶문의:(213)399-3303 DRE #01270838

2011-05-04

[부동산 5분 상담] 방문객 많은데 오퍼는 없는 경우

방문객 많은데 오퍼는 없는 경우 Q. 집을 팔려고 리스팅을 준 상태다. 오픈 하우스를 했는데 사람은 많이 왔다. 일요일에 했는데 약 60명정도가 온 것 같다. 방문객들은 대부분이 집이 좋다고 말하는데 2주가 지나도록 오퍼 1개가 없다. 무슨 문제일까. A. 오픈 하우스때 60여명이나 왔다는 것은 그 집에 대한 관심이 높다는 것을 보여주는 것이다. 또한 그 지역 사람들의 주택매매에 대한 열의가 뜨겁다는 것으로도 해석할 수 있다. 그럼에도 불구하고 오퍼가 없다는 것은 분명히 문제가 있다. 현장 경험으로 볼 때 대략 두가지 이유를 생각할 수 있다. 첫째. 가격이 시세보다 높은 경우다. 주택상태는 만족스러운데 집 값이 비싸다면 바이어는 주춤하게 된다. 귀하가 내놓은 리스팅 가격이 주변시세와 비교 했을때 어떤 수준인지 확인할 필요가 있다. 둘째. 주변 동네에 숏세일이나 은행차압주택이 많이 나왔을 수 가 있다. 이말은 자신이 살고 있는 동네에 집을 포기하는 사람들이 늘어나면 새로 마켓에 나온 주택은 어떤 가격인지 이웃들이 궁금해서 보러 오는 경우가 많다. 첫번째 요인으로 오퍼가 없다면 리스팅 에이전트와 상의해서 가격을 다시 정하는 것이 좋다. 두번째 이유라면 딱히 해결할 방도가 없다. 운이 좋아 현재 가격대비 집 상태가 좋다면 다른 리스팅 보다는 빨리 팔릴 수 있을 것으로 보인다. 1년 리스 끝난 후 재계약 Q. 하우스를 리스해서 살고 있는데 1년 계약 후 재계약을 하지 않고 계속해서 거주하고 있다. 최근에 집을 사려고 하는데 리스 기간이 문제가 되지 않을까 걱정이다. A. 가주 부동산법상 처음 정한 리스기간이 끝나고 재계약을 하지 않으면 그 계약은 월단위(Month to Month) 렌트로 바뀌게 된다. 예를 들어 2010년 2월1일에 1년 리스계약을 하고나서 올 2월에 다시 리스계약을 맺지 않으면 3월부터는 월단위 렌트로 변경된다. 월단위 렌트는 1년이상 거주했을 경우 건물주나 세입자 모두 2달간의 통지기간을 주면 언제라도 렌트 계약을 풀 수 있다. 참고로 거주기간이 1년미만이라면 통지기간은 1달이다. 따라서 귀하는 집주인한테 최소 2달전에 이사를 통보하면 된다. ▶문의:(213)399-3303 DRE #01270838

2011-04-27

[부동산 5분 상담] 1차 페이먼트는 제대로 하고 2차만 밀렸는데

1차 페이먼트는 제대로 하고 2차만 밀렸는데 Q. 오래전에 주택을 구입해서 1차 모기지 페이먼트는 얼마되지 않는다. 그러나 5년전 25만달러짜리 에퀴티융자를 받았다. 이 페이먼트가 현재 700달러가 넘는다. 1차 페이먼트는 제대로 하고 있지만 2차 융자금을 2개월째 못하고 있다. 만약 2차 페이먼트를 계속하지 못하면 어떤 일이 발생하는가. A. 2차 은행도 1차처럼 페이먼트가 연체되면 차압을 진행할 권리가 있다. 그러나 1차은행의 눈치를 보는 이유는 2차가 차압을 진행한다해도 강제처분으로 생긴 자금은 1차부터 갚아지기 때문이다. 즉 2차한테 돌아갈 자금이 거의 없기 때문에 1차처럼 적극성을 띄지 않을 뿐이다. 그러나 해당주택을 차압했을 경우 1차빚을 충분히 갚을 수 있는 상황이라면 2차은행이 차압을 진행하기도 한다. 경우에 따라서는 2차은행이 1차 모기지 빚을 대신 갚아주고 그 주택의 소유권을 갖고 간다. 예를 들어보자. 1차 융자금이 15만달러가 남았고 주택시세가 30만달러라고 치자. 2차융자금이 25만달러라면 2차은행은 1차 모기지 은행한테 15만달러를 갚고나서 그 집의 소유권을 갖고간다. 그리고 나서 2차은행이 30만달러에 주택을 처분하면 은행손실은 15만달러(30만달러-15만달러)가 된다. 만약 1차 은행이 자신의 빚만 청산하기위해 15만달러에 매각한다면 2차한데는 갈 돈이 없다. 그러나 2차은행이 차압에 개입하면서 손실을 줄이게되는 것이다. 귀하의 1차 빚이 얼마인지 모르겠으나 2차은행도 차압 할 수 있다는 점을 알고 있어야 하겠다. 느끼기 힘든 결함도 소송 걸수 있는지 Q. 얼마전에 집을 샀는데 이사 스케줄이 맞지 않아 렌트를 주려고 한다. 광고를 보고 온 예비 세입자가 부엌 바닥이 약간 기울었다면서 렌트비를 깎아 달라고 한다. 사실 내가 볼 때는 바닥이 기울었다는 것을 눈으로 느끼기 힘들다. 전 주인이 집의 문제점을 속여서 집을 팔았다고 소송을 걸 수 있나. A. 쉽지 않다. 바닥이 기울었어도 전에 살던 주인이 그 것을 느끼지 못하고 살았다면 주택의 결함을 속였다고 할 수 없다. 전문가를 불러 바닥의 기울기가 주택구조에 얼마나 손상을 주는지부터 확인해볼 필요가 있다. ▶문의:(213)399-3303 DRE #01270838

2011-04-13

[부동산 5분상담] 저당 잡힌 집도 숏세일 가능한가

저당 잡힌 집도 숏세일 가능한가 Q: 숏세일을 고려 중이다. 현재 살고있는 주택은 1차 모기지 외에 2 3차 융자가 있다. 또한 비즈니스 융자를 얻을 때 은행에서 집에 대해 저당권을 걸어놨다. 사업체가 담보로 잡혀있지만 은행입장에서 볼 때는 주거용 집에 두번째 안전장치를 걸어놓은 셈이다. 집의 시세는 57만달러수준인데 1차빚 72만달러가 남아있다. 최근 매상이 감소하기는 했지만 살고 있는 집을 처분하면 그런대로 먹고 살 수준의 수입은 들어온다. 이럴 경우 숏세일을 할 수 있는지 궁금하다. A: 한인 홈오너의 경우 사업체 융자에 대한 저당권이 집에 까지 걸려있는 경우가 종종있다. 숏세일하려는 주택의 가치가 1차빚도 청산하지 못하는 상황이라면 2차와 3차는 물론이고 4번째 순서인 사업체 융자은행은 한푼도 받을 수 없다는 얘기가 된다. 그렇다고 당장 페이먼트도 못하는 주택을 집값이 오르기만을 기다린다는 것도 말이 안된다. 귀하의 경우 현재 가게에도 은행담보가 설정된 상태이므로 주택에 대한 저당권을 풀어달라고 요청해야 된다. 숏세일하고나면 업소 매상으로 사업체 융자금을 갚는데 문제가 없다는 것을 설명하고 저당권을 풀어달라고 사정하는 것이 좋겠다. 숏세일 매물이 터무니없이 싼 경우 Q: 친척이 한달 전에 은행으로 넘어간 콘도를 38만달러에 구입했다. 그런데 3일전 그 단지 바로 위층에 같은 사이즈의 유닛이 23만달러에 숏세일 매물로 나왔다. 아무리 생각해도 너무 싼 것 같다. A: 대개의 경우 숏세일 주택이 은행으로부터 가격승인을 받으려면 몇 개월이 소요된다. 3일전에 나온 매물이라면 은행한테 숏세일 승인도 받지 않은 것으로 생각된다. 리스팅 가격이 터무니 없이 너무 낮으면 은행에서 가격을 높여서 승인해준다. 리스팅 에이전트한테 23만달러가 은행승인가격인지 물어볼 필요가 있다. 또 해당 유닛이 심하게 파손됐을 수도 있으므로 이에 대한 인스펙션이 필요하다. ▶문의:(213)399-3303 DRE #01270838

2011-04-06

[부동산 5분 상담] 캡레이트와 캐시 플로우의 차이점

캡레이트와 캐시 플로우의 차이점 Q. 한국에서 인터넷으로 상담코너를 열심히 읽고 있다. 6개월후 미국으로 이민을 가는데 한국에서 처분한 재산으로 상업용 건물을 구입하려고 한다. 그런데 미국 부동산의 투자수익률중에서 캡레이트(Cap Rate)와 캐시 플로우(Cash Flow)의 차이점을 잘 모르겠다. A. 캡레이트는 상가 렌트비에서 얻는 수입중 각종 비용(모기지 페이먼트 제외)을 공제한 연간 운영수입(NOI)을 구매가격으로 나눈 것을 말한다. 즉 1년에 벌어들이는 운영수입이 10만달러이고 구입가격이 100만달러라면 이 건물의 캡레이트는 10%가 된다. 만약 이 건물 구입을 위해 50만달러를 융자받았는데 월 모기지 페이먼트가 2500달러라고 치자. 그럼 상가의 실제수입은 10만달러-3만달러=7만달러가 된다. 그럼 현금 50만달러를 투자해서 연간 7만달러를 벌었다는 계산이 나온다. 이럴 경우 캐시 플로우는 7만/50만=0.14(x100)=14%가 된다. 이를 정리하면 캡레이트는 총투자금액에 대한 운영수입 비율을 말하는 것이고 캐시 플로우는 모기지 페이먼트 등 모든 비용을 공제한 순수 현금수입을 다운페이먼트 자금으로 나눈 것을 표시하는 것이다. 100% 현금구입시에는 캡레이트와 캐시플로우 비율이 똑같아지고 융자를 받는다면 모기지 이자율에 따라 캐시 플로우 비율도 변한다. NOD후 NOTS 통지까지 소요시간 Q. 모기지 페이먼트를 9개월째 못하고 있다. 현재 융자조정중인데 채무연체통지서(NOD)라는 것이 등기된지도 5개월이 넘었다. 주위에서는 NOD이후 3개월이면 차압세일통지서(NOTS)가 날라온다고 하는데 왜 우리 집은 아직도 소식이 없는지 궁금하다. 혹시 은행에서 봐주려고 차압통지를 늦춰주는 것은 아닐까. A. 연체등기나 차압세일 통지서 발송은 은행이 홈오너를 봐주고 안봐주고에 따라 결정되는 것은 아니다. 최근에는 몇몇 주요 모기지 렌더들이 오바마 행정부의 요청에 따라 NOD이후 NOTS발송기간을 3개월에서 6개월로 연장했다. 이 조치는 모든 은행들이 지켜야 할 의무는 없어 모든 모기지 렌더들이 이런 조치를 취하는 것은 아니다. 6개월 연장이후 지난해 7월에 NOD를 받은 홈오너들은 가을을 넘겨 올해 2월부터 차압세일통지서를 받고 있다. 따라서 현재 융자조정이나 숏세일 등 차압대처방안을 모색중인 홈오너들은 에이전트를 통해 집의 차압절차가 어떻게 진행되고 있는지 물어보는 것이 좋겠다. ▶문의:(213)399-3303 DRE #01270838

2011-03-29

[부동산 5분상담] 렌트용 세컨홈 숏세일

렌트용 세컨홈 숏세일 Q. 집이 두 채가 있다. 최근 들어 비즈니스가 문을 닫으면서 렌트를 주고 있는 세컨홈을 숏세일 하려고 한다. 그런데 지금까지 세금보고서에는 세컨홈이 렌트용 부동산으로 잡혀있어 숏세일을 할때 주거용이 아니라서 승인을 받지 못할까봐 걱정이다. 숏세일을 위해 이번 세금보고에는 주거용과 렌트용을 서로 바꿔서 하는 것이 좋지 않을까. A. 그럴 필요 없다. 은행에서 주거용으로 보는 기준은 해당주소로 되어있는 유틸리리 청구서다. 　이번 세금보고시 렌트용을 주거용으로 한다고 해도 나중에 은행에서 지금 주소로 된 유틸리티 청구서를 보내달라고 하면 어떻게 할 것인가. 　은행을 속이려고 하는것보다는 사실 그대로 서류를 제출해서 승인받는 것이 마음 편하다. 　세컨홈이라고 해서 숏세일이 안되는 것은 아니다. 가장 중요한 것은 건물 소유주가 경제적으로 버티기 힘드냐에 있다. 걱정하지말고 전문가의 도움을 얻어 숏세일을 준비하라고 조언하고 싶다.　 　 타이틀 명의변경과 재산세 Q. 지금 살고있는 집의 타이틀이 아내이름으로 되어 있다. 내 이름을 공동으로 넣고 싶은데 이럴 경우 명의 변경에 따른 세금을 내야 되는 것은 아닌지 모르겠다. A. 다른 사람의 이름을 부동산 타이틀에 등기하거나 제외시키는 것은 소유권변경(Change of Ownership)이 된다. 이럴경우 카운티 재산세 산정국에서는 거래가격에 따라 재산세를 다시 산정하게 된다. 　그러나 명의 변경의 대상이 배우자라면 실질적인 거래가 발생하지 않은것으로 간주하기때문에 재산세가 변경되지 않는다. 　처음 집을 살때 아내이름으로 타이틀을 등기했더라도 나중에 남편이름을 올릴 수 있고 첫 소유권자였던 아내이름을 빼고 남편단독으로 소유권을 등기해도 상관없다. 　미국은 배우자끼리 공동재산제가 인정되므로 언제라도 타이틀 소유권에 명의를 올렸다 내릴 수 있다. ▷문의:(213)399-3303 DRE #01270838

2011-03-16

[부동산 5분상담] 미국서 외국인의 현금거래

미국서 외국인의 현금거래 Q. 사업상 미국을 자주 방문한다. 최소 한 달에 한번은 오는데 보통 10일씩 체류하게 된다. 미국에 올 때마다 호텔을 가는 것이 불편해서 아예 콘도를 구입하려고 한다. 다행히도 미국 은행구좌에 60만달러가 있다. 　얼마 전 마음에 드는 콘도를 찾았는데 가격이 56만달러다. 외국인이 미국에서 현금거래를 할 때 조심해야 될 사항은 없는지 궁금하다. A. 문제될 일이 없다고 생각된다. 사실 귀하는 현금거래를 하는 것이 아니다. 모기지 융자 없이 주택을 구입하는 것일 뿐이다. 주택구입자금은 이미 은행에 예치된 상태이므로 에스크로 끝날 때 필요한 자금을 캐시어스 체크로 끊어가면 된다. 법 집행기관에서 관심 있게 보는 사항은 1만달러이상의 현금을 자주 입출금 할 때지만 귀하는 여기에 해당되지 않는다. 은행차압가 콘도 분양 Q. 어떤 지역에서 콘도를 분양한다기에 가봤는데 판매가격이 너무 쌌다. 판매관계자에게 물어보니 은행차압가격으로 판다고 한다. 그 콘도단지는 아무도 입주하지 않은 것 같은데 어떻게 은행가격이 책정될 수 있는지 궁금하다. 　 A. 콘도 개발업자는 건물을 짓기 위해 은행으로부터 융자를 받는다. 그러나 건물이 완공되고 나서도 판매가 되지 않으면 건물주는 건설융자에 대한 페이먼트를 못하게 된다. 이렇게 되면 은행은 건물주에게 싼 가격이라도 분양을 하도록 권고한다. 이때 건물주가 은행요구를 받아들이면 은행이 판매가격을 정해서 유닛 별로 판매를 하게 된다. 분양가격은 은행이 받아야 할 원금을 우선적으로 하지만 시장상황이 여의치 않으면 은행이 손해 보는 상황에서 가격을 책정하게 된다. 예를 들어 건설융자금이 500만달러가 남았지만 은행이 400만달러만을 받기로 하는 것이다. 이때 콘도 유닛이 20개라면 한 유닛당 평균가격은 20만달러가 된다. 　만약 건물주가 은행요구를 받아들이지 않는다면 은행은 채무상환을 위해 콘도전체를 차압해서 다른 투자자에게 통째로 매각하기도 한다. ▷문의:(213)399-3303 DRE #01270838 　

2011-03-08

[부동산 5분상담] 외국인의 주택구매

외국인의 주택구매 Q. EB-5라는 투자이민을 통해 현재 LA인근에 렌트를 살고 있다. 아직 정식 영주권이 나온 상태는 아니지만 요즘 집값이 떨어졌다고 해서 주택을 현금으로 구입할 생각이다. 이럴 경우 외국인이라는 이유로 주택구입에 문제가 있는지 알고 싶다. 재산세에 차이가 있는지도 알려달라. A. 전혀 없다. 미국에 합법적으로 체류할 수 있는 신분이라면 주택을 비롯한 각종 부동산 구입에 제한조건이 없다. 다만 융자를 받을 경우라면 50%이상의 다운페이먼트를 요구한다. 이전에는 30%를 요구했지만 부동산 경기 침체로 이 비율이 높아졌을뿐이다. 귀하는 현금으로 구입하는 것이므로 이러한 융자조건에 신경 쓸 필요도 없다. 아직 영주권이 없는 상태이므로 한국에서 발행한 여권 사본 정도만 있으면 된다. 재산세 역시 외국인이라는 이유로 차별 적용되지 않으므로 걱정할 필요가 없다. 원하는 주택을 싼 가격에 구입하길 바란다. 공동명의 주택과 저당권 Q. 집을 살 당시 남편이름으로 모기지 융자를 받았으나 소유권은 부부공동으로 되어 있다. 최근 채무관계로 부부공동명의의 주택에서 남편이름을 빼려고 한다. 이럴 경우 채권자가 살고 있는 집에 대해 저당권을 붙일 수 있는지 알고 싶다. 참고로 채권자는 집 주소를 알지 못한다. A. 단순히 소유권만의 문제로 본다면 남편 이름이 빠졌으므로 그 집은 아내의 집이 된다. 그러나 채권자에 따라 저당권을 붙이는 경우를 볼 수 있다. 은행같은 경우 처음 융자를 해줄당시 담보가 주택이었으므로 그 집 주소로 채무판결을 통해 저당권을 걸어 놓기도 한다. 남편이 소유권자가 아니라고 우길 경우 이에 대해서는 추가적인 법적공방전을 예상하고 있어야 된다. 또한 채권자가 채무자의 크레딧 리포트를 떼어보면 돈을 빌려간 사람의 융자상태를 알 수 있다. 이 자료를 추적하면 채무자의 주소나 부동산 자산을 알아내는 것은 어렵지 않다. ▶문의:(213)399-3303 DRE #01270838

2011-03-02

[부동산 5분상담] 세입자에 이사비용 줘야하나?

세입자에 이사비용 줘야하나? Q. 6개월전에 유닛을 구입했다. 그런데 한 유닛이 계약서에 적혀있는 인원보다 3명이나 많은 사람들이 거주하고 있다. 전 주인이 넘겨준 계약서를 보면 리스기간이 3개월정도 남아있다. 그 동안 몇차례 시정을 요구했지만 테넌트는 반응이 없다. 그래서 세입자를 내보내려고 하는데 이럴 때도 이사비용을 줘야 하나. A. 그렇지 않다. 리스기간이 끝날 때 재계약을 하지 않고 퇴거를 통보하면 이사비용을 줄 필요가 없다. 이사비용은 리스기간이 남아 있을 때 건물주의 요구로 퇴거 시킬 때만 지불하면 된다. 건물주가 리스계약을 파기할 경우 이에 대한 보상차원에서 이사비용을 제공하는 것이다. 참고로 월 단위로 계약한 세입자가 1년미만 거주 했을 때는 1달을 1년이상 거주했다면 2달전에 퇴거를 요청하면 된다. 귀하의 경우 세입자가 리스 계약을 위반했으므로 언제라도 퇴거를 명령할 수 있다. 보다 자세한 법률적 조언을 얻으려면 리스 계약 및 퇴거전문 변호사를 만나 상담하는 것이 좋겠다. 콘도 수리비 부담은 누가? A. 콘도를 사려고 오퍼를 넣었는데 건물이 심하게 낡았다. 이 콘도는 1970년대에 지어진 콘도로 가격은 싸지만 코너 유닛의 건물 외벽이 손상된 것처럼 보인다. 만약 외벽보강공사를 해야 된다면 그 비용은 누가 부담해야 되는지 알고 싶다. Q. 콘도나 타운하우스 오너는 해당 유닛의 실내공간(Air Space)에 대해서만 소유권을 갖고 있다. 건물외벽이나 지붕 드라이브 웨이 정원 수영장 레크레이션 룸 등 공동구역은 입주자들의 공동재산이 된다. 따라서 실내 공간 이외의 수리부문에 대해서는 홈 오너가 책임을 부담해야 된다. 홈오너들이 매월 내는 관리비로 공사비가 해결된다면 다행이지만 그렇지 않을 경우에는 초과 비용에 대해서 홈오너가 균등하게 나눠서 지불해야 된다. ▶문의:(213)399-3303 DRE #01270838

2011-02-23

[부동산 5분상담] 노후 위한 투자용 유닛

노후 위한 투자용 유닛 Q. 노후를 위해 유닛을 구입해서 투자수입을 얻으려고 한다. 미국에 온지 3년밖에 되지않다보니 어떤 유닛이 좋은 가격인지 모르겠다. 조언을 부탁한다. 　 A. 유닛의 가격은 렌트수입이 좌우한다. 위치나 건물크기, 건축연도도 중요한 요소가 되지만 감정가의 결정적인 요소는 수입이다. 가격대비 수입을 나타내는 방법에는 GRM과 캡레이트가 있다. GRM은 리스팅 가격을 연간 렌트수입으로 나눈 것을 말한다. 유닛 가격이 100만달러이고 렌트비로 연간 10만달러를 번다면 이 건물의 GRM은 100만/10만=10이 된다. 렌트수입에는 지출비용이 공제되어 있지 않다. 통상적으로 GRM이 12이하이면 가격이 좋다고 말할 수 있다. 캡레이트는 렌트수입에서 재산세와 유틸리티 비용 등 모든 지출을 공제한 금액(NOI:네트운영인컴)을 건물가격으로 나눈 수치다. 건물가격이 100만달러이고 NOI가 7만달러라면 이 유닛의 캡레이트는 7만/100만=0.07(x100)=7%가 된다. 한인타운의 경우 캡레이트가 7%이상이면 수익률이 좋다고 할 수 있다. NOI에는 모기지 지출은 포함되어 있지 않다. 통상적으로 유닛의 수익률은 지역이 나쁠수록 높고 좋은 지역일수록 낮아진다. 숏세일과 은행잔고 Q. 집 가격보다 12차융자금이 많아 숏세일을 고려중이다. 주위에서는 숏세일을 하려면 은행에 돈이 없어야 된다고 말한다. 참고로 6개월전 은행잔고가 7만달러였다. 3개월전부터는 잔고가 거의 없는 수준이다. 숏세일을 할 수 있을까. A. 숏세일을 승인해주기 위해 은행에서 요구하는 뱅크 스테이트먼트는 최근 2개월치다. 은행에 따라서 그 이상도 요구할 수 있겠으나 대부분의 은행은 2개월치까지만 요구하고 있다. 따라서 귀하의 경우 별 문제가 없을 것으로 판단된다. 　그러나 숏세일을 승인해주는 은행과 같은 은행에 체킹이나 세이빙 구좌를 갖고 있다면 은행에서 자금을 확인할 수 있으므로 이에대한 대처가 필요하다. ▶문의:(213)399-3303 DRE #01270838

2011-02-16

[부동산 5분상담] 집 곧 팔린다는데 페이먼트 안해도 되나

Q.가게 매출이 줄어 모기지 페이먼트가 힘든 상황이다. 다행히도 집에 에퀴티가 15만달러정도 있다. 에이전트는 시세보다 5만달러정도 싸게 내놓으면 2달이면 팔 수 있다고 말한다. 이럴 경우 집이 팔릴때까지 모기지 페이먼트를 하지 않아도 되는것 아닌가. A.모기지 페이먼트를 하지 않아도 차압되기전에 집을 팔 수 있다는 전제하게 그런 생각을 한 것 같다. 그러나 정말 2달안에 팔 수 있다면 힘들어도 모기지 페이먼트를 하는 것이 좋겠다. 매매라는 것이 수학공식처럼 간단하게 끝나지 않을 때가 종종 있다. 리스팅을 주고나서 바로 오퍼가 들어와도 바이어의 예기치 못한 사정때문에 정해진 날짜에 에스크로를 종료할 수 없는 상황이 발생하기도 한다. 힘들어도 몇개월 더 페이먼트를 해서 마음편하게 집을 파는 것이 현명한 생각이다. 또 페이먼트를 제때에 하게되면 크레딧 손상도 막을 수 있다. 'As-Is' 조건 집살 때 홈 인스펙션 필요성은 A.마음에 드는 집이 나타나 셀러가 원하는 가격에 오퍼를 넣었고 이틀후에 에스크로를 오픈했다. 셀러는 오퍼를 받으면서 주택에 대해 수리할 곳이 생겨도 고쳐주지 않겠다는 에스이즈(As-Is)라는 조건을 걸었다. 어차피 집 주인이 고쳐주지 않을 건데 굳이 홈 인스펙션을 해야되는지 모르겠다. Q.현장에서 뛰다보면 이런 질문을 받을때가 종종 있다. 수리도 안되는데 인스펙션 비용만 낭비한다고 생각하기 때문이다. 하지만 수십만달러짜리 주택을 사면서 200~400달러하는 인스펙션비를 아낀다는 말은 어울리지 않는다. 집의 상태를 검사한다는 것은 바이어들에게 필수적인 요소다. 비록 셀러가 고쳐주지 안을지라도 해당 주택의 문제점은 반드시 알아둘 필요가 있다. 검사후 큰 문제가 아니더라도 당장 수리해야 되는 부분에 대해서는 전문업자를 불러 수리하는 것이 비싼 공사비를 절약하는 방법이 된다. ▷문의:(213)399-3303 DRE #01270838

2011-02-09

[부동산 5분상담] 숏세일 중인 빈집 월단위 렌트는

숏세일 중인 빈집 월단위 렌트는 Q. 숏세일중에 이사를 나왔다. 6개월정도 생각했는데 숏세일 기간이 예상보다 길어지고 있다. 에이전트는 2~3개월이면 끝난다고 한다. 빈집으로 놔두는 것이 아까워서 월단위로 렌트를 주려고 하는데 현명한 판단인지 조언 해달라. A. 결론부터 말하자면 별로 현명한 생각은 아니다. 가장 큰 이유는 세입자의 협조여부다. 테넌트가 들어가 살면서 집을 보여줘야 할때 연락이 되지 않는다거나 보여주는 것 자체를 거부한다면 일이 복잡해진다. 또한 숏세일이 끝나 정해진 기간에 집을 비워줘야 할때 세입자가를 이를 어긴다면 거래자체가 무산될 가능성도 배제할 수 없다. 실제로 숏세일 기간중에 단기거주목적으로 입주한 세입자가 이사비용을 달라고 떼를 쓰는바람에 셀러와 바이어가 항당함을 경험한 사례가 있었다. 몇천달러의 작은 돈에 욕심을 부리는 것보다 더 큰 액수의 빚으로 부터 해방된다는 것에 신경을 쓰는 것이 좋겠다. 집 팔려고하는데 적정 가격은 Q. 단독주택에 거주하고 있는데 올 봄에 집을 팔려고 한다. 문제는 가격을 얼마로 책정하는가다. 한달전에 내 집과 비슷한 조건의 이웃집이 차압되면서 56만달러에 팔렸다. 사실 이 가격으로 리스팅 주기는 정말 억울하다. A. 요즘 차압이나 숏세일 주택이 많이 생기면서 이웃 홈오너들도 당사자만큼이나 신경이 곤두서고 있다. 아무래도 감정가격이 떨어질것이라고 생각하기 때문일것이다. 일반적으로 홈오너가 경제적인 이유로 싸게 집을 판다거나 차압과 같은 비정상적인 가격으로 처분된 주택은 감정대상에서 빠진다. 그러나 주택경기가 무너진 후 융자조건이 까다로워지면서 감정가격도 낮은쪽으로 움직이고 있다. 통계에 따르면 차압이나 숏세일 주택의 판매가격은 정상매물의 70%수준인것으로 나타났다. 이 수치로만 본다면 귀하의 집은 80만달러의 가치를 갖게된다. 그러나 주택시장상황이나 주변의 여건을 고려해서 쉽게 팔릴 수 있는 가격을 결정해야 된다. ▶문의:(213)399-3303 DRE #01270838

2011-02-02

[5분 상담] 노트 (Note) 투자란? 외

Q 요즘 돈이 있는 사람들은 '노트(Note)'투자를 한다고 한다. 노트투자가 구제척으로 무엇인지 일반 건물 구입과 달리 어떤 장단점이 있는지 설명해 달라. A 노트를 산다는 것은 특정 부동산의 1차렌더 역할을 하는 것이라고 보면 이해가 빠르다. 은행들은 페이먼트를 못하는 부실자산을 여러가지 방법으로 처분하고 있다. 차압이나 노트매각도 여기에 일부분이 된다. 특히 노트는 여러개를 묶어서 사모펀드나 전문 투자기업에 팔기도 한다. 노트는 모기지 융자에 대한 채권을 뜻하며 돈을 빌린 건물주가 페이먼트를 못하면 차압을 진행할 수 있는 권리가 주어진다. 노트는 페이먼트를 못하는 부동산을 잡을 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 그러나 차압직전에 해당 건물주가 다시 페이먼트를 하게되면 그 부동산을 처분할 수 없게 된다. 그냥 1차 은행처럼 매월 이미 정해진 상환금을 받아가게 될 뿐이다. 노트매각은 부동산 대출을 해주는 은행이라면 다 진행하고 있으므로 전문 에이전트의 도움을 얻어 노트를 구입할 수 있다. 콘도 구매시 별도 보험 필요한가 Q 콘도를 구입하려는데 주택보험료는 관리비에 포함되는 것으로 알고 있다. 그런데 친구가 한달전 콘도를 사면서 별도의 보험에 가입했다는 말을 들었다. 이렇게되면 콘도는 두개의 주택보험을 갖게 되는 것이 아닌가? A 대개의 경우 콘도나 타운하우스는 관리비에서 지불하는 보험료로 화재나 예기치 못한 사고에 대비해 왔다. 그러나 최근들어 은행들의 융자조건이 까다로워지면서 콘도라할지라도 유닛 오너의 별도 보험을 요구하기도 한다. 　이유는 콘도의 입주자(HOA)보드 멤버에서 일괄 가입하는 보험료는 각 유닛의 인테리어나 개인재산에 대하 보상이 약하다고 보기 때문이다. 따라서 일부 은행의 경우 홈 오너가 별도의 보험에 가입해야 융자를 해주는 것이다. ▷문의:(213)399-3303 DRE #01270838

2011-01-26

[부동산 5분상담] NOD통지 후 거주 가능한 기간은?

Q. 페이먼트를 10개월째 못하고 있다. 6개월전에는 채무연체통지서라는 NOD를 받았다. 그런데 그 이후로 은행으로부터 아무런 차압세일 통보를 받지 못하고 있다. 사실 지금은 페이먼트 없이 오래도록 살고 싶은 생각뿐이다. 주변에서는 차압절차가 늦게 진행되고 있지만 숏세일 하는 것이 거주기간을 늘릴 수 있다고 말한다. 어떤 방법이 좋을지 조언해달라. A. 집을 포기하면 모든 결정은 은행이 하기 때문에 반드시 정해진 룰이 있는 것은 아니다. 그러나 귀하가 오래 거주하는 것을 목적으로 한다면 숏세일은 최선의 선택이라고 할 수 있다. 귀하는 이미 NOD를 받은 상태이므로 당장 내일이라도 트러스티세일통지서(NOTS)가 날라올 수 있다. 이런 상황에서는 누가 초인종만 눌러도 등기우편이 왔는가해서 가슴이 떨리게 된다. 귀하가 숏세일을 하게되면 NOTS가 날라와도 이를 연기할 수 있다. 어떤 홈오너는 숏세일을 하게되면 자신의 집이 바로 팔려서 빨리 이사가야되는 것으로 잘못 오해하고 있다. 숏세일 절차는 말처럼 간단하고 쉽게 끝이나지 않는다. 말이 세일이지 정상적인 매물처럼 한달이내에 에스크로를 종결할 수 없다. 일단 홈오너가 숏세일을 신청하면 보통 10일에서 30일사이에 은행으로부터 승인이 떨어진다. 은행은 이때 감정사를 보내는데 이 기간도 한달은 잡아야 된다. 또 감정을 하고나서 은행으로부터 승인가격을 받는데도 거의 한달이 걸린다. 어떤 은행은 감정사를 보내겠다고 해놓고서 두달이 넘도록 연락이 없을 때도 있다. 숏세일 서류가 많기 때문에 적은 인력으로 신속하게 업무를 처리하기 힘들기 때문이다. 감정가격이 나왔을때 바이어가 이를 수락하지 않으면 은행과 카운터를 주고 받을때도 있다. 이 기간도 한달이상이 소용된다. 만약 바이어가 은행이 제시한 가격에 만족하지 않고 에스크로를 취소하면 숏세일 절차가 처음부터 다시 진행된다. 결국 숏세일을 시작해서 끝이 나기까지 최소 6개월이상은 소요된다. 바이어가 여러차례 바뀐다면 더 오랜기간이 필요하다. 실제 현장에서는 최대 2년까지 걸린 케이스도 있었다. 따라서 오래거주하기를 원한다면 크레딧 손상을 최소화 할 수 있는 숏세일을 선택하는 것이 좋다. 숏세일이 오래살 수 있는 것에 대한 보증수표는 아니지만 무작정 버티는것보다는 시간을 오래 벌 수 있다고 말할 수 있다. ▶문의:(213)399-3303 DRE #01270838　

2011-01-19

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